非比尋常的2020年尤為值得記錄。突如其來(lái)的新冠疫情和全球秩序的加速動(dòng)蕩，令不確定性充斥著整個(gè)上半年。艱險(xiǎn)如時(shí)下，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布名為《前所未有的危機(jī)，不確定的復(fù)蘇》的報(bào)告已可見(jiàn)一斑。
房地產(chǎn)市場(chǎng)也概莫能外，疫情這只黑天鵝的變量仍在發(fā)酵。沒(méi)有人可以獲知，危機(jī)和明天，哪一個(gè)會(huì)先到來(lái)。而企業(yè)所能做的最確定的選擇惟有：與不確定性共舞。
2020年上半年，一貫秉承扎實(shí)、均好長(zhǎng)相的龍湖集團(tuán)仍然交出了一份可圈可點(diǎn)的答卷。幾組關(guān)鍵數(shù)據(jù)可見(jiàn)一斑：營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)32.6%；凈負(fù)債率維持51.4%的低位；平均借貸成本為年利率4.5%；現(xiàn)金短債比為4.55；物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)30.4%。
這一切意味著弱環(huán)境之下的增長(zhǎng)、彌足珍貴的安全以及不確定中的成長(zhǎng)可期。
增長(zhǎng)來(lái)自變量中的堅(jiān)韌生長(zhǎng)：截至2020年6月底，龍湖集團(tuán)土儲(chǔ)合計(jì)7354萬(wàn)平方米，權(quán)益面積5128萬(wàn)平方米，可以滿足其3—4年的開(kāi)發(fā)；全年可售貨源達(dá)到4100億，有信心完成2600億的年度銷售目標(biāo)。
安全源于長(zhǎng)期的克制謹(jǐn)慎：拿地方面，堅(jiān)守量入為出，不確定性之下仍將負(fù)債率控制在50%—60%之間；融資方面，堅(jiān)持底線策略和方法選擇、渠道選擇，連續(xù)四年融資成本在4.5%左右。
成長(zhǎng)背后是戰(zhàn)略的篤定：雖受疫情影響，龍湖集團(tuán)依然一如既往堅(jiān)持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略，天街、冠寓等物業(yè)投資業(yè)務(wù)扎實(shí)推進(jìn)。2020年上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入33.6億元，同比增長(zhǎng)30.4%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為77.4%、21.8%和0.8%。
細(xì)雨隨風(fēng)青山在，何妨吟嘯且前行。恰如龍湖集團(tuán)在半年報(bào)中所述：當(dāng)下，"內(nèi)外雙循環(huán)"的戰(zhàn)略倡導(dǎo)令房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展更具深遠(yuǎn)意義，控杠桿、穩(wěn)房?jī)r(jià)的調(diào)控基調(diào)也將長(zhǎng)期延續(xù)。未來(lái)，龍湖將一如既往秉承扎實(shí)、均好的長(zhǎng)相，堅(jiān)持走穩(wěn)健發(fā)展、品質(zhì)致勝之路，以擁抱變化的姿態(tài)和戰(zhàn)略聚焦的定力，厚土植根，堅(jiān)韌生長(zhǎng)。
圖中人物從左到右依次為：龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉、董事長(zhǎng)吳亞軍、首席財(cái)務(wù)官趙軼
以下為龍湖集團(tuán)2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼答記者問(wèn)實(shí)錄：
關(guān)于投資性物業(yè)
關(guān)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及拿地
Q：今年前7月，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1320.8億元，完成全年銷售目標(biāo)的51%。管理層如何看待下半年的行業(yè)及市場(chǎng)走勢(shì)？若市場(chǎng)預(yù)期不佳，是否會(huì)調(diào)整銷售目標(biāo)？
邵明曉：龍湖的布局主要聚焦在中國(guó)的一線二線城市，以及主要的一些衛(wèi)星城市，量級(jí)都比較高。從市場(chǎng)端來(lái)看，這些城市應(yīng)該下半年的情況還是不錯(cuò)的。另外，我們的備貨也是比較充足的，全年的可售貨源達(dá)到4100億，所以今年我們有信心完成2600億的銷售目標(biāo)，而且銷售目標(biāo)不變。
Q：疫情過(guò)后地市火熱，龍湖最近在招拍掛市場(chǎng)拿了不少地塊，拿地過(guò)程中如何防止地價(jià)過(guò)高？對(duì)今年下半年的土地市場(chǎng)怎么看？下半年是否會(huì)更積極拿地？是否繼續(xù)考慮下沉城市布局？
邵明曉：拿地的城市選擇，龍湖依然非常堅(jiān)定的會(huì)聚焦在中國(guó)的一線、二線這樣的高能級(jí)城市，以及大城市周邊的衛(wèi)星城，以及一些像長(zhǎng)三角、大灣區(qū)這樣的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的非常好的強(qiáng)三線城市。我們現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備當(dāng)中，從貨值上來(lái)看，一二線的占到了81%，像衛(wèi)星城占到了9%，大概有10%不到在一些強(qiáng)三線，所以整個(gè)拿地的城市選擇不會(huì)變化，依然堅(jiān)持這個(gè)原則。
第二個(gè)就是龍湖在這么多年以來(lái)，我們?cè)谀玫胤矫嬗兄浅５脠?jiān)實(shí)的投資紀(jì)律，也比較好的把握了節(jié)奏，目前全集團(tuán)已經(jīng)有7354萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，權(quán)益到了5126萬(wàn)平方米，可以滿足我們3—4年的開(kāi)發(fā)，所以并不會(huì)為了追規(guī)�；蛘呤瞧渌脑�，在短期內(nèi)高點(diǎn)拿地。實(shí)際上回頭去看，我們從今年年初，1、2月份時(shí)拿的項(xiàng)目還是比較多的，到了3月初土地市場(chǎng)熱起來(lái)以后，反而我們是比較節(jié)制的。包括我們上半年在長(zhǎng)三角基本上沒(méi)有投什么項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)是最熱的一個(gè)區(qū)域，因?yàn)殚L(zhǎng)三角的市場(chǎng)是最早恢復(fù)的。但到了6月份，包括7月份，我們又在一些城市出手的，比如最近我們?cè)诤戏视帜玫搅艘恍╉?xiàng)目。
往后看，未來(lái)幾個(gè)月應(yīng)該會(huì)是拿地的一個(gè)好的時(shí)間，一般到了四季度，會(huì)推一些好地出來(lái)。但是還是那句話，我們會(huì)按照我們的節(jié)奏、在我們預(yù)定的城市里面，拿我們希望得到的價(jià)格。另外，整個(gè)拿地的規(guī)則還是量入為出，會(huì)控制我們整體全年的負(fù)債率在50%—60%之間，這個(gè)是不變的。
關(guān)于整體戰(zhàn)略
Q：請(qǐng)問(wèn)管理層，在這個(gè)特殊年份的特殊經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，結(jié)合頭部房企的競(jìng)爭(zhēng)格局，您認(rèn)為公司最該修煉什么能力或者業(yè)務(wù)板塊？面對(duì)相對(duì)飽和的市場(chǎng)，今后我們的新的增長(zhǎng)點(diǎn)是哪里？龍湖可憑借哪些優(yōu)勢(shì)在下半年發(fā)力，繼續(xù)保持有品質(zhì)的高增長(zhǎng)？
邵明曉：其實(shí)龍湖這么多年，一方面我們?cè)趥鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)里積累了一些基本能力，比如說(shuō)抓好節(jié)奏、在預(yù)設(shè)的城市獲取土地的能力，總體來(lái)說(shuō)我們還是達(dá)成了預(yù)期。第二，就是在一些運(yùn)營(yíng)方面，比如說(shuō)我們建安成本的能力在行業(yè)內(nèi)也是排在前列。還有，我們從運(yùn)營(yíng)的效率，比如說(shuō)從拿地到開(kāi)盤，我們基本上能保持在4—8個(gè)月之內(nèi)，快的大概在五六個(gè)月，甚至五個(gè)月以內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了銷售開(kāi)盤，這個(gè)效率是比較高的；我們的洋房和高層，從拿地到交付基本上也是24個(gè)月以內(nèi)，這樣的效率在行業(yè)內(nèi)是比較高的；我們的開(kāi)盤去化率在70%—80%之間，這個(gè)指標(biāo)在行業(yè)內(nèi)也是排在前列的。這幾個(gè)能力都是大運(yùn)營(yíng)能力。
還有一個(gè)就是非常穩(wěn)健的、可持續(xù)的財(cái)務(wù)的能力，其實(shí)我們也是穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)給到的全投資級(jí)的公司，我們?nèi)瘓F(tuán)的資金成本4.5%，在行業(yè)里都是排在前列的優(yōu)秀水平，這個(gè)能力應(yīng)該講也是我們一個(gè)非常強(qiáng)的能力。
面向未來(lái)，這幾年我們提出了C1到C4，住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)，還有我們的租賃住房，還有我們社區(qū)的智慧服務(wù)，四大主航道業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。我們?cè)贑2商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力上應(yīng)該說(shuō)無(wú)論是項(xiàng)目獲取、建造交付、開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)，均處在行業(yè)比較優(yōu)秀的水平。而且我們到現(xiàn)在在手的項(xiàng)目到年底的話已經(jīng)有90多了，到今年年底我們開(kāi)業(yè)到48個(gè)，這個(gè)實(shí)際上后面的增長(zhǎng)潛力還是非常大的。我們的C2今年的收入預(yù)計(jì)可以達(dá)到60億，盡管我們受到了疫情的影響，包括我們?cè)谀瓿醯臅r(shí)候率先給我們的商戶提供了近五個(gè)億的補(bǔ)貼，這種情況下我們依然能保持商業(yè)的一個(gè)穩(wěn)健增長(zhǎng)，足以證明這幾年的能力打造還是非常有成效的。
我們的C3租賃租房業(yè)務(wù)，今年就已經(jīng)開(kāi)始能夠?qū)崿F(xiàn)微微的盈利，這個(gè)其實(shí)在保持行業(yè)比較靠前的規(guī)模的前提下。今年我們可以開(kāi)到十萬(wàn)間，收入有可能會(huì)超過(guò)20億。這個(gè)業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)這兩三年的打磨，實(shí)際上也是未來(lái)會(huì)給集團(tuán)形成一個(gè)賺錢的業(yè)務(wù)。
我們的C4智慧服務(wù)其實(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)也是非常健康，現(xiàn)在的實(shí)管面積已經(jīng)達(dá)到1.32億平方米，今年的收入也有望超過(guò)60億。
綜合來(lái)看，未來(lái)我們的C1會(huì)保持每年兩位數(shù)的增長(zhǎng)，C2、C3、C4都會(huì)保持每年有30%的收入增長(zhǎng)。整個(gè)全集團(tuán)的利潤(rùn)，會(huì)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，今年會(huì)實(shí)現(xiàn)超過(guò)20%的增長(zhǎng)，我們認(rèn)為這是龍湖這么多年能力圈的打造，包括整個(gè)團(tuán)隊(duì)的能力交付的成果。
Q：對(duì)于TOD模式，在龍湖的戰(zhàn)略中處于怎樣的位置，下半年還準(zhǔn)備采取哪些舉措？
邵明曉：好的，TOD這個(gè)模式，其實(shí)龍湖已經(jīng)做了很多的能力準(zhǔn)備。中國(guó)大概有44個(gè)獲批修建地鐵的城市，我們已經(jīng)關(guān)注了接近30個(gè)，已經(jīng)進(jìn)入了大概20個(gè)左右。TOD主要是城市的功能包括交通出行的一個(gè)綜合性的模式，這些年我們已經(jīng)把TOD的各種類型都做了嘗試，包括結(jié)合高鐵+地鐵這樣的組合性的設(shè)施打造，包括龍湖的商業(yè)，包括我們的"冠寓"，有一些還配了一部分的住宅。比如說(shuō)在重慶的沙坪壩，這是國(guó)內(nèi)首次的高度復(fù)合極具難度的項(xiàng)目。當(dāng)然也有的像在北京我們?cè)缙谧龅拈L(zhǎng)楹天街，是跟地鐵同步設(shè)計(jì)、同步施工、共同開(kāi)業(yè)，形成無(wú)縫連接的單地鐵上蓋物業(yè)。在很多城市我們還取得了兩條線、三條線的地鐵上蓋項(xiàng)目，比如今年上半年在疫情期間，我們?cè)谖錆h武昌區(qū)獲得了一個(gè)三條地鐵線上蓋的物業(yè)，進(jìn)行天街及復(fù)合業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)。所以在行業(yè)內(nèi)，我們?cè)赥OD的選址、獲取項(xiàng)目，包括建造和運(yùn)營(yíng)，都形成了一個(gè)非常強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，也積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，總體上在中國(guó)的行業(yè)內(nèi)，TOD這個(gè)維度上，我們還是有一定的優(yōu)勢(shì)的。
在今年上半年，在3月份土地?zé)岫壬蟻?lái)以后，我們也是抓住時(shí)機(jī)，在一些城市提前獲取了TOD項(xiàng)目。包括剛才提到的武漢三個(gè)地鐵線的項(xiàng)目，包括東莞的虎門站獲取的TOD的項(xiàng)目等，這種高度復(fù)合業(yè)態(tài)的項(xiàng)目相對(duì)來(lái)講有合理的地價(jià)，對(duì)我們來(lái)講可以將C1、C2，甚至還有C3、C4的主航道業(yè)務(wù)完全組合在一起，這也是龍湖一個(gè)相對(duì)的比較優(yōu)勢(shì)。
下半年我們也關(guān)注了一些項(xiàng)目，按照我們的節(jié)奏和政府出地的節(jié)奏會(huì)陸續(xù)獲取，未來(lái)我們可能會(huì)有更多這樣的項(xiàng)目進(jìn)入龍湖的管道里。
關(guān)于財(cái)務(wù)
Q：8月20日，住建部、央行聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。這一制度對(duì)行業(yè)和企業(yè)會(huì)產(chǎn)生哪些影響？是否意味著融資環(huán)境將要收緊？龍湖如何看待和應(yīng)對(duì)新規(guī)？
趙軼：這一舉措的主要目的還是想穩(wěn)住開(kāi)發(fā)商的杠桿，控制負(fù)債不會(huì)過(guò)快增長(zhǎng)，從而把房?jī)r(jià)的發(fā)展穩(wěn)定下來(lái)。我們認(rèn)為這個(gè)措施應(yīng)該說(shuō)是規(guī)范行業(yè)行為，倒逼行業(yè)進(jìn)入一個(gè)健康狀態(tài)的這么一個(gè)舉措。
其實(shí)在這之前，包括像限制開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款的額度，包括借公司債以新?lián)Q舊，這一系列措施都是為了讓行業(yè)的融資體量能夠有序增長(zhǎng)，而不是爆發(fā)式增長(zhǎng)。同時(shí)根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)不同、能力不同、負(fù)債率高低，對(duì)龍湖而言影響不是太大。整體而言，我們認(rèn)為它會(huì)加快行業(yè)的健康化，對(duì)行業(yè)的發(fā)展是一件好的事情。
吳亞軍：龍湖是沒(méi)有在三條線里的，我們都沒(méi)有踩，媒體好像是把我們放到綠檔里頭的，我們覺(jué)得這是對(duì)我們過(guò)去堅(jiān)持在財(cái)務(wù)上的自律的一種報(bào)償吧。但是我們并不因此沾沾自喜，我覺(jué)得下一步還要進(jìn)一步堅(jiān)持自律，總體做好穩(wěn)健發(fā)展的準(zhǔn)備。
Q：龍湖的平均借貸成本能保持這么低有什么訣竅？現(xiàn)有資金和融資狀況可支撐龍湖發(fā)展多久？公司接下來(lái)怎么選擇最優(yōu)的財(cái)務(wù)策略以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)？
趙軼：我們已經(jīng)連續(xù)四年左右融資成本在4.5%左右，應(yīng)該來(lái)說(shuō)在行業(yè)里面非常低的，可能跟中海、華潤(rùn)基本上在同一個(gè)等級(jí)。其實(shí)也沒(méi)有什么太多的訣竅，龍湖在融資上，我們堅(jiān)持底線策略和方法選擇、渠道選擇。國(guó)內(nèi)我們就兩條線，一個(gè)是融資債券、一個(gè)是開(kāi)發(fā)貸，因?yàn)檫@兩個(gè)水龍頭是非常大，而且是主流的融資方式，它不會(huì)像非標(biāo)、信托這樣會(huì)受調(diào)控影響時(shí)有時(shí)無(wú)，它是一個(gè)穩(wěn)定健康的方式。國(guó)外就是美元債加我們的銀團(tuán)貸款，這四個(gè)渠道應(yīng)該說(shuō)能夠非常充裕的給我們提供融資彈藥。
第二，我們始終保有一定的余量，這個(gè)在管理層都有共識(shí)，以負(fù)債率倒推，永遠(yuǎn)不把公司逼到為了還錢去融資的水平，永遠(yuǎn)擁有主動(dòng)權(quán)和自主選擇權(quán)，這個(gè)控制點(diǎn)是非常重要的。只有擁有了自主選擇權(quán)，才有底氣說(shuō)不，比如說(shuō)我們現(xiàn)在連續(xù)四年把我們的一年到期的負(fù)債基本上控制在10%左右的水平，第二年基本上沒(méi)有還款壓力。第二個(gè)就是我們?cè)谕鈳诺膫鶆?wù)從很多年前就開(kāi)始設(shè)定外幣債務(wù)的上限，同時(shí)要求對(duì)外幣債務(wù)的一半做調(diào)期，規(guī)避匯率的影響，提前做到底線和輸入，我想可能比所謂的技巧更管用一些。
第三，就是我們非常珍惜自己的信用。龍湖雖然是一家民企，但是即使是在2008年金融危機(jī)時(shí)銀行希望我們可以展期來(lái)幫助我們度過(guò)難關(guān)，我們依然沒(méi)有選擇展期，我們每一筆貸款要么到期還，要么提前還，而且大部分都是提前還。逐步地我們迎來(lái)了一批堅(jiān)定的同路人、金融機(jī)構(gòu)包括投資人的信任，我們覺(jué)得這個(gè)打法讓龍湖現(xiàn)在獲得了巨大的紅利，因?yàn)樵谶@個(gè)資本密集的行業(yè)，融資成本低，是能夠獲取巨大戰(zhàn)略支撐的。所以不管未來(lái)的融資環(huán)境怎么變化，龍湖還是有穩(wěn)定器的，只要有正常的融資渠道在，我相信我們的融資策略能夠支撐公司未來(lái)的發(fā)展。
關(guān)于服務(wù)引擎
Q：龍湖商業(yè)是業(yè)內(nèi)"好學(xué)生"，但也面臨與華潤(rùn)、大悅城等的競(jìng)爭(zhēng)，龍湖商業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力在哪兒？如何提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率？疫情的影響是否已經(jīng)抵消？能否分享龍湖商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃？
邵明曉：華潤(rùn)和大悅城是我們非常尊重的同業(yè)，他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)上各有特點(diǎn)。從龍湖的角度來(lái)講，我們還是著力抓住主要用戶的需求，做好自己，按照自己穩(wěn)定的節(jié)奏，去把布局做開(kāi)，達(dá)成用戶滿意的同時(shí)，保持財(cái)務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)健。
現(xiàn)在看來(lái)，我們還是找到了較為清晰的道路，第一在城市選擇上，我們基本上聚焦在40多個(gè)有地鐵的城市。在這個(gè)當(dāng)中，我們優(yōu)中選優(yōu)，選擇其中的頭部城市，重點(diǎn)關(guān)注其中的20多個(gè)城市�，F(xiàn)在我們已經(jīng)有商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的城市有大概十個(gè)左右，包括北京、上海、杭州、成都、重慶、蘇州、南京，以及合肥等，下一步開(kāi)業(yè)的城市有武漢、長(zhǎng)沙、南昌，包括大灣區(qū)的一些城市，這些都是重點(diǎn)的人口凈流入而且消費(fèi)具有巨大潛力的城市。
城市選擇之外，在用戶層面，我們的定位著眼于城市中產(chǎn)、新銳家庭。在業(yè)態(tài)上，我們重點(diǎn)關(guān)注的是地緣全客層的需求。
第三，我們這幾年已經(jīng)是把商業(yè)地產(chǎn)從定位選址，到建造、開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)一條龍的跨團(tuán)隊(duì)的復(fù)合能力建設(shè)起來(lái)了，通過(guò)模塊化的設(shè)計(jì)、空間的創(chuàng)新，包括交付標(biāo)準(zhǔn)和體驗(yàn)感，效率非常高，從拿地到開(kāi)業(yè)，快的可以做到27—28個(gè)月。
還有一點(diǎn)，我們這幾年打造了一個(gè)非常優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這個(gè)也特別感謝龍湖的副總裁，商業(yè)一把手李楠女士，他們這支團(tuán)隊(duì)的新銳度和創(chuàng)新精神都是非常強(qiáng)的，對(duì)用戶洞察也下了很多的功夫。
除此之外，我們還有全行業(yè)比較領(lǐng)先和有競(jìng)爭(zhēng)力的資金成本。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上是資本成本的游戲，如果錢貴的話，做這個(gè)生意就要特別小心，這是我們當(dāng)年在確定戰(zhàn)略的時(shí)候，就已經(jīng)確定的一個(gè)非常重要的底線。
基于這樣的能力組合，在今年年初疫情一出現(xiàn)的時(shí)候，整個(gè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)的反應(yīng)非常快。一方面我們?cè)谛袠I(yè)內(nèi)率先給了接近五個(gè)億的補(bǔ)貼，這個(gè)在行業(yè)內(nèi)力度比較大，而且反應(yīng)也是最早最快的。另一方面，我們的商業(yè)團(tuán)隊(duì)在疫情期間，做了一些線上的創(chuàng)新，比如直播、線上商城，加大客流的一些線上的推廣活動(dòng)和創(chuàng)新活動(dòng)。所以使得今年上半年盡管受疫情的影響，我們還是獲得了26.7億的租金收入，全年有望達(dá)成近60億的收入，同比去年其實(shí)也是接近二成半到三成的增長(zhǎng)。
我們?cè)谧鹬赝械耐瑫r(shí)，會(huì)繼續(xù)按照我們自己的節(jié)奏和腳步，現(xiàn)在我們?cè)谑值捻?xiàng)目應(yīng)該已經(jīng)96、97個(gè)了，再加上前面幾個(gè)能力的組合，龍湖的C2未來(lái)確實(shí)會(huì)是一個(gè)非�？善诖�、非常新銳的增長(zhǎng)力量，會(huì)給整個(gè)集團(tuán)帶來(lái)穩(wěn)定的增長(zhǎng)和利潤(rùn)貢獻(xiàn)，同時(shí)也為用戶帶來(lái)更好的體驗(yàn)。
Q：今年很多房企都拆分物業(yè)赴港上市？您認(rèn)為內(nèi)在邏輯是什么？如何看待當(dāng)前的物業(yè)企業(yè)上市熱和物管股高估值現(xiàn)象？龍湖增持綠城服務(wù)至10%，是分拆物業(yè)上市的前奏嗎？龍湖是否考慮拆分旗下成熟業(yè)務(wù)板塊IPO？
邵明曉：首先要明確，我們的C4業(yè)務(wù)跟四大主航道是非常緊密結(jié)合在一起的，所以沒(méi)有分拆上市的計(jì)劃。
現(xiàn)在為什么同行都非常積極的去做分拆？現(xiàn)在可能是個(gè)窗口期，因?yàn)檎w的PE估值是比較高的，背后的邏輯還是看中了中國(guó)大量的消費(fèi)人群以及社區(qū)里面很多to C的業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，包括一些to B協(xié)同的機(jī)會(huì)。實(shí)際上我們的智慧服務(wù)這幾年也是在穩(wěn)健的發(fā)展，我們的實(shí)際管理面積已經(jīng)達(dá)到1.32億平方米，收入增長(zhǎng)每年也是30%以上的速度，毛利率超過(guò)20%。這個(gè)業(yè)務(wù)相對(duì)輕但是擁有大量的用戶群，并且是增長(zhǎng)可期的業(yè)務(wù)，我們相信未來(lái)會(huì)形成一些大頭部。因此投資人對(duì)這個(gè)行業(yè)這個(gè)賽道還是比較有熱情的。
當(dāng)然，我們一方面要把自己做得更強(qiáng)，因?yàn)槲覀冊(cè)诤芏喾矫媸怯袃?yōu)勢(shì)的，例如在服務(wù)質(zhì)量、用戶滿意度，包括未來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)，以及整體的質(zhì)量增長(zhǎng)上，我們還是有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)的�，F(xiàn)在我們是把智慧服務(wù)作為我們從C1到C4的一個(gè)整體業(yè)務(wù)來(lái)考慮的，還沒(méi)有分拆上市的計(jì)劃。
Q：公司管理層此前曾表示，2020年，冠寓計(jì)劃開(kāi)業(yè)10萬(wàn)間，租金收入達(dá)到20億。這個(gè)目標(biāo)是否會(huì)因疫情等影響發(fā)生改變？半年來(lái)，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域經(jīng)歷了艱難時(shí)刻，公司管理層如何看待長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展？對(duì)于該行業(yè)龍湖的判斷有無(wú)變化？有沒(méi)有收并購(gòu)的計(jì)劃？
邵明曉：首先對(duì)這個(gè)業(yè)務(wù)，我們依然充滿信心，它是龍湖非常重要的一個(gè)主航道的業(yè)務(wù)。因?yàn)檫@里面有非常龐大的用戶群，大概從21—35歲，這個(gè)用戶群的數(shù)量是非常大的。
當(dāng)然我們也看到這個(gè)業(yè)務(wù)實(shí)際上對(duì)公司的綜合能力的挑戰(zhàn)是非常大的。作為龍湖來(lái)講，一方面我們已經(jīng)形成了很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，再加上我們的整體資金成本也比較低，所以說(shuō)我們今年完成十萬(wàn)間的開(kāi)業(yè)、20億的收入應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的。這個(gè)目標(biāo)會(huì)堅(jiān)定的去實(shí)現(xiàn)。另外更加可喜的是，盡管有疫情的影響，但今年我們的"冠寓"有望在凈利層面開(kāi)始盈利，當(dāng)然這可能是一個(gè)微利狀態(tài)，但是是一個(gè)好的開(kāi)端。
未來(lái)我們會(huì)把握機(jī)會(huì)，把我們的中資產(chǎn)和重資產(chǎn)的比例再做一些深度的優(yōu)化。我們現(xiàn)在重資產(chǎn)部分大概在兩成半的樣子，中資產(chǎn)的部分在七成半。未來(lái)重資產(chǎn)的部分，結(jié)合TOD地鐵上蓋物業(yè)，我們除了做天街，可能也會(huì)做一些租賃住房，這部分的比例會(huì)慢慢加上來(lái)�，F(xiàn)在我們開(kāi)業(yè)六個(gè)月出租率已經(jīng)達(dá)到了88.6%，應(yīng)該說(shuō)整個(gè)進(jìn)展還是非常良性的，盡管有疫情的影響，現(xiàn)在恢復(fù)得也是比較快。
吳亞軍：我們六個(gè)月以上的出租率比去年還增長(zhǎng)了一個(gè)百分點(diǎn)，我覺(jué)得團(tuán)隊(duì)也是很拼的。
