上海西花橋中駿·世界城

近年來，隨著國內各大城市積極推進城市軌道交通的發(fā)展，TOD開發(fā)模式逐漸成為房企尋求轉型發(fā)展的突破口，萬科、龍湖等頭部房企也率先加入。

依托“一體兩翼”戰(zhàn)略的深化落地，中駿集團積極響應未來房企新潮流的政策導向，不斷探索TOD開發(fā)。目前，中駿已在北京、上海、杭州、福州、合肥等多個核心一二線城市布局了超級TOD綜合體，累計TOD項目開發(fā)面積近400萬方，率先在這一賽道上脫穎而出。

超級TOD綜合體成中駿王牌之一

作為中國城市競爭的兩大賽場之一，TOD早已與數字經濟齊速并進。「十四五」規(guī)劃綱要明確提出“推行功能復合、立體開發(fā)、公交導向的集約緊湊型發(fā)展模式”，截至目前，從一線到二線，更有過半數城市出臺了TOD的相關規(guī)劃政策。

據克而瑞研究報告顯示，TOD模式可為房企在城市土地資源日趨緊缺的背景下，帶來新的開發(fā)資源，增強溢價能力，拓展增長空間與能力半徑等，為房企轉型提供新契機。

在這種情況下，TOD項目的布局是中駿戰(zhàn)略落地的重要抓手。而中駿的“超級TOD綜合體”，在具備TOD典型特征之余，還具備顯著的中駿特色。其特征之一是體量龐大，中駿在北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的TOD項目，均以大體量特點入市，基本上規(guī)模都在40萬方以上，大則超百萬方，有充足的空間來匯聚城市各大功能集群，提振區(qū)域版塊價值。

其次，依托“一體兩翼”戰(zhàn)略的深化落地，中駿的“超級TOD綜合體”能有效協同旗下地產開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓業(yè)務模塊，例如獨具中駿特色的長租公寓模塊方隅公寓的引入，能為TOD商業(yè)導入穩(wěn)定的高消費人群，極大提升TOD項目的商業(yè)活力。

據悉，中駿目前已以北京西長安中駿·世界城、北京中駿金輝·未來云城、杭州中駿·鼎湖未來云城、上海西花橋中駿·世界城等項目為先行示范，在全國核心一二線城市落地TOD綜合體近400萬方，開啟了具有中駿特色的TOD時代，也為企業(yè)在行業(yè)下半場的轉型給出了系統性的思考和提案。

400萬方深度實踐錘煉成熟方法論

據克而瑞近期發(fā)布的《TOD開發(fā)趨勢與動態(tài)》專題研報顯示，在激烈的市場競爭環(huán)境下，TOD項目因其自身特點在規(guī)劃設計、融資、建設、運營等方面存在諸多難點，考驗房企的長周期運作能力、資金實力和融資能力等。

自2009年在北京布局第一座中駿世界城以來，中駿集團就啟動了對TOD發(fā)展模式的思考和探索。

位于北京長安街西延線的西長安中駿·世界城，是中駿獨立開發(fā)的首個TOD綜合體項目。據悉，該項目涉及整合多條輕軌、公交車站等交通設施，對專業(yè)技術和開發(fā)經驗要求極高。中駿整合多方資源，在項目一層配建公交車站，利用連廊與二層輕軌實現了換乘連接，形成“交通樞紐+商業(yè)樞紐”體系，從而實現了交通人流、公共人流與商業(yè)中心之間便捷、高效的鏈接。

北京西長安中駿·世界城的成功，為中駿超級TOD綜合體的長遠發(fā)展奠定了良好的基礎。根據不同項目的規(guī)劃布局及區(qū)域影響力，中駿因地制宜細分出不同類型的TOD項目，包括城際樞紐型、高鐵站城型、城市商圈型以及TOD未來社區(qū)型。

在TOD的開發(fā)中，以高鐵為樞紐的TOD項目，難度系數最高。作為高鐵站城型的代表，北京中駿金輝未來云城以北京大興高鐵站及軌交4號線為核心，塑造出一個40萬方體量的微型城市，成為北京首個雙鐵TOD超級綜合體。

杭州中駿·鼎湖未來云城則代表中駿TOD未來社區(qū)的集大成者，其區(qū)別于傳統的地產項目，是將未來社區(qū)與TOD兩個課題深度結合，利用臨平南高鐵及軌道、公交等交通樞紐，以未來社區(qū)的“一心三化九場景”進行規(guī)劃，有效推動產城深度融合。

上海西花橋中駿·世界城是基于地鐵延伸脈絡而生成的雙城超級TOD綜合體，其依托上海11號線及建設中的蘇州S1號線，通過商業(yè)加成，讓上海、蘇州兩座城市，形成鏈接一體的生活空間。

以“一體兩翼”賦能TOD競爭力

一般而言，TOD項目會涉及政府、地鐵公司、房企三大主體，其項目復雜程度大大超過常規(guī)綜合體的開發(fā)，敢于挑戰(zhàn)TOD綜合體開發(fā)的企業(yè)，都有自己的獨特心法。

對于中駿而言，依托“一體兩翼”的戰(zhàn)略落地，中駿旗下的地產開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓等業(yè)態(tài)，均可作為不同單體靈活組合，適配在不同需求的TOD組團上，形成一個復合業(yè)態(tài)、多維融合的城市有機體，都為TOD的開發(fā)提供了先決條件。

另一方面，中駿整合優(yōu)質外部資源，包含商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)設計及產業(yè)資源等，在TOD項目打造上融入國際化的設計思路和產業(yè)平臺，形成TOD各個組團之間的良性互動。

值得注意的是，中駿的超級TOD綜合體旗下商業(yè)模塊的設計，是由中駿商管旗下獨立商業(yè)設計管理團隊完成，由此，終端運營需求能直接抵達前端設計，讓設計更加貼合后期運營的多樣化需求，有效保障了后期商業(yè)的高效發(fā)展。

對于房地產企業(yè)而言，TOD項目投資規(guī)模大、開發(fā)周期長的特點，不僅考驗開發(fā)商高效的開發(fā)能力，資金實力也是關鍵一環(huán)。而中駿一直以來穩(wěn)健安全的財務狀況，有效保障了持續(xù)的資金支撐，為超級TOD綜合體建設提供堅實基礎。

在越來越多房企加速布局TOD項目的情況下，房企本身擁有豐富的商業(yè)經驗成為關鍵一環(huán)。以龍湖為例，其以TOD為主的天街商業(yè)項目在全國各地陸續(xù)開業(yè)，具備豐富業(yè)態(tài)的運營經驗。在這一點上，中駿和龍湖很像，其擁有近40個“中駿世界城”商業(yè)綜合體的項目實踐，商業(yè)運營能力備受市場和客戶認可。

未來，以商業(yè)優(yōu)勢引領TOD發(fā)展將成為市場的主流。像中駿、龍湖這樣具備商業(yè)運營基因且已經做出成績的企業(yè)，未來將迎來更廣闊的發(fā)展空間。