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    好消息!今天,南京這里重磅工程開工!樓市要逆轉(zhuǎn)了?

    發(fā)布日期:2022-05-11  來源:21世紀(jì)消費(fèi)報(bào)道  瀏覽次數(shù):32651
           南京這里,拒絕躺平?

    2天4重利好集中爆發(fā),涉及交通、產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療,疊加近日網(wǎng)傳限購及限貸放松政策,板塊市場是否能逆轉(zhuǎn)?

    我深入一線市場實(shí)探,也做了一些分析,發(fā)現(xiàn)了這些真相,一起來看! 

    2天內(nèi)迎來地鐵站點(diǎn)開工、匝道通車、醫(yī)療加速、產(chǎn)業(yè)落戶4重利好

    近期,板橋大片區(qū)內(nèi)迎來了一系列利好,我為大家?guī)砹?個(gè)好消息:

    個(gè)好消息:就在今天,S2號線板橋北站正式開工建設(shè)

    4月22日,在鳳集大道和龍飛路交叉口出現(xiàn)了一幅通告標(biāo)志牌:

    因地鐵S2號線板橋北站施工,對205國道鳳集大道一鳳舞路進(jìn)行封閉施工,施工時(shí)間2022年5月1日一2025年3月31日。

    就在5月1日,寧馬城際板橋段的板橋北站正式開工,這意味著板橋地鐵進(jìn)程將進(jìn)一步加速。

    地鐵給板塊帶來的價(jià)值是不可估量的,將帶來強(qiáng)勁的聯(lián)動能力和發(fā)展動力。

     (在線地圖示意圖,請以實(shí)際施工為準(zhǔn))

    寧馬城際一期的站點(diǎn)有西善橋站、板橋北站、板橋站、板橋南站、寧橋路站、江寧站、盛安大道站、銅井站。

    從目前已有的進(jìn)度來看,寧馬城際(馬鞍山段)相對較快,區(qū)間首墩已經(jīng)開筑,南京段則已在緊鑼密鼓地進(jìn)行著各項(xiàng)前期與開工工作。

    南京段2021年12月28日舉行開工儀式,2022年1月西善橋站首樁開鉆。寧馬城際鐵路預(yù)計(jì)2025年底建成通車。

    個(gè)好消息:寧馬高速改擴(kuò)建工程大方互通C匝道通車

    4月22日,板橋片區(qū)迎來了寧馬高速改擴(kuò)建工程大方互通C匝道通車,這也是大方互通首條通車的匝道,南京市區(qū)方向的車輛可以通過該匝道駛?cè)氚鍢颉?/span>

    大方互通是板橋通往南京主城、江寧谷里、馬鞍山方向的重要樞紐,該工程擬改擴(kuò)建3條匝道,預(yù)計(jì)至2022年9月,大方互通基本可實(shí)現(xiàn)全面建成,未來將大大縮短從板橋駕車至河西、雨花、江寧片區(qū)時(shí)間。

    (圖源古韻雄風(fēng))

    (在線地圖示意圖,以實(shí)際具體位置為準(zhǔn)

    板橋一直以來發(fā)展的重要方向之一就是交通,無論是S2地鐵還是寧馬高速,都是作為板橋與主城來往的重要通道。這次的通車意味著板橋的交通再次實(shí)現(xiàn)提速,對片區(qū)的對外聯(lián)動影響重大。

    第③個(gè)好消息:梅山醫(yī)院改擴(kuò)建加速

    4月21日,梅山醫(yī)院改擴(kuò)建項(xiàng)目重磅會議召開,決定將組建梅山醫(yī)院改擴(kuò)建項(xiàng)目工作專班,加快推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度,確保把梅山醫(yī)院改擴(kuò)建項(xiàng)目打造成為優(yōu)秀民生工程,進(jìn)一步提升雨花臺西南片區(qū)百姓群眾醫(yī)療水平。

    (圖源板橋那些事)

    目前該項(xiàng)目去年就已完成了用地許可申請,通過了選址、預(yù)審、勘測等審批,啟動穩(wěn)評、土地合同簽約等工作;今年完成了環(huán)評、能評、交通評價(jià)、前期工作展開等工作。

    眾所周知,板橋的醫(yī)療較落后,現(xiàn)階段已經(jīng)較難滿足居民的就醫(yī)需求,對于梅山醫(yī)院的改擴(kuò)建,是多少板橋人的夢想。

    待改擴(kuò)建工程圓滿完成,梅山醫(yī)院有望成為板橋首家三級甲等醫(yī)院,這也是雨花臺“十四五”發(fā)展規(guī)劃之一。

    第④個(gè)好消息:華坤集團(tuán)總部落戶雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)!

    4月21日,在南京舉辦的2022年重大招商項(xiàng)目暨央企區(qū)域總部項(xiàng)目視頻簽約活動上,雨花臺區(qū)與榮耀軟件研發(fā)總部、華坤控股集團(tuán)總部2個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了線下線上實(shí)時(shí)簽約,投資總額40億元。

     產(chǎn)業(yè)發(fā)展是硬道理,只有產(chǎn)業(yè)才能帶動更多人口流入。

    (圖源大板橋生活圈)

    其中江蘇華坤控股集團(tuán)有限公司主要涉足品牌餐飲、農(nóng)業(yè)科技、建筑工程、金融投資和高端智能制造五大板塊,擬在雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)落戶,打造集團(tuán)總部。

    板橋作為距離河西近的一個(gè)剛需重地,南京最早規(guī)劃的九大新城之一,區(qū)位上是具有優(yōu)勢的。

    那板橋缺什么?板橋缺交通、缺產(chǎn)業(yè),這可能是大家共同的答案。

    而近期爆發(fā)的S2地鐵板橋北站開工、大方互通C匝道通車、梅山醫(yī)院改擴(kuò)建加速、華坤集團(tuán)總部落戶多重利好,無疑正在為板塊注入新的活力,大大提振了區(qū)域發(fā)展信心。

    一線市場聲音:疊加限購放松政策,市場“不買賬”,板塊利好已透支?

    隨著板塊多重利好頻頻傳來,疊加近期傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的放松限購政策,那板橋有沒有放松限購呢?這輪政策利好,是否能加速該片區(qū)的去庫存?

    (為網(wǎng)傳版本,實(shí)際以官方信息為準(zhǔn)

    關(guān)于限購方面,目前官方已經(jīng)確定,外地人6個(gè)月社?少I南京!對于非限購區(qū)域,官方?jīng)]有給出明確回復(fù),但基本屬實(shí)。

    針對目前市場上瘋傳的限貸松動,各家銀行均表示尚未接到文件通知,據(jù)銀行人士透露:部分銀行貸款已還清再次購房,依然能享受到首套房貸利率!

    我深入去和片區(qū)內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目上的一線人員做了一些了解,發(fā)現(xiàn)板橋限購基本上是放開了,但是對目前板塊內(nèi)的市場影響很小,幾乎都表示近期來訪和認(rèn)購沒有增多現(xiàn)象。

    我也去片區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目上跑了一遍,發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目上的客戶幾乎“寥寥無幾”,很多置業(yè)顧問也外出拓展客戶了。

    跟多個(gè)置業(yè)顧問聊市場,他們反映:

    “現(xiàn)在市場還是比較冷的,放松限購對我們這些非熱門區(qū)域影響不大”

    “政策傳導(dǎo)至市場是需要一段時(shí)間,目前大部分客戶還是在觀望期”

     “板橋的規(guī)劃兌現(xiàn)太慢了,利好已經(jīng)透支了,客戶都選擇去了其他板塊”

    “片區(qū)在售的項(xiàng)目太多了,加上對比全市剛需板塊,客戶選擇性比較多,競爭比較激烈”

    “現(xiàn)在疫情反反復(fù)復(fù)的,經(jīng)濟(jì)形勢不太好,客戶缺的是錢、是信心,不是購房資格”

    對于板塊內(nèi)的市場情況,大家基本統(tǒng)一的回應(yīng)都是,目前板橋市場沒有明顯回暖現(xiàn)象,目前放出的政策對非熱門的板橋片區(qū)影響不明顯,接下來要看5-6月份市場情況。

    片區(qū)新房八盤內(nèi)卷,二手房價(jià)格不漲反跌,成交周期無限拉長

    目前整個(gè)片區(qū)內(nèi)(含板橋、雨花濱江)在售新房多,約有8個(gè)項(xiàng)目,各家樓盤的品牌、產(chǎn)品、價(jià)格等情況都不一樣。

    石林云城容積率低,主力打造的是6F洋房、18F高層,戶型范圍大,73-131㎡;

    宋都柏悅府也打造了部分11F小高層,其他項(xiàng)目均為高層;

    寶能翡麗河濱、宋都柏悅府、石林云城、星葉歡樂城、中冶錦繡和鳴(純新盤)均有超過120㎡的大戶型可選擇;

    鳳匯壹品居、錦繡云麓、東原印未來戶型設(shè)置比較相似,均有2房產(chǎn)品可選擇,比較適合剛需首置。

    價(jià)格跨度2.2-2.9萬/㎡不等,目前板塊正在經(jīng)歷“續(xù)銷周期無限拉長”的陣痛與煎熬,整個(gè)板塊新房廣義庫存高達(dá)9000多套,市場嚴(yán)重供過于求。

    石林云城為老盤,前期的石林大公園已經(jīng)交付入住,目前屬于慢慢賣狀態(tài),開發(fā)商比較佛系;

    鳳匯壹品居價(jià)格便宜,拿地時(shí)政府毛坯限價(jià)2萬/㎡,設(shè)置1000升級包可選擇;

    錦繡云麓項(xiàng)目緊鄰S2地鐵板橋站點(diǎn),價(jià)格約25419元/㎡;

    東原印未來拿地時(shí)政府毛坯限價(jià)2.5萬/㎡,目前在售價(jià)格約26452元/㎡,設(shè)置1500升級包可選擇;

    中冶錦繡和鳴已公開售樓處和樣板間,預(yù)計(jì)近期首開。

    再來看看板橋的二手房市場如何:板橋目前鏈家網(wǎng)上掛牌1884套,均價(jià)約2.3萬/㎡。

    (圖鏈家)

    以金地自在城部分街區(qū)項(xiàng)目為例,發(fā)現(xiàn)近期成交量明顯減少,近90天成交均為個(gè)位數(shù),甚至為0,價(jià)格便宜項(xiàng)目的成交量對比會多一點(diǎn)。  

    (圖源鏈家)

    其中金地自在城,同一個(gè)小區(qū),2019年成交價(jià)在2.3-2.5萬/㎡,但是現(xiàn)在成交價(jià)在1.7-2萬/㎡左右,房價(jià)不漲反而跌,包括成交周期無限拉長!

    (2022年成交記錄,圖源鏈家)

    (2019年成交記錄,圖源鏈家)

    總體來說板塊目前無論從新房還是二手房來看:供大于求,去化慢,周期長;值得一提的是在今年3月雨花推介會上,板橋片區(qū)重點(diǎn)推介了3幅地塊,如果今年上市的話,無疑更加重了市場的競爭環(huán)境。

    寫在最后:

    板橋,地理位置相對來說還比較優(yōu)越,只是交通配套差強(qiáng)人意,相信隨著交通的進(jìn)一步完善,板橋?qū)⒂瓉碜约旱尼绕稹W鳛榫嚯x主城近的剛需板塊,這個(gè)價(jià)格對于剛需自住客戶,還是性價(jià)比不錯(cuò)的區(qū)域。

     
     

     
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